번거로운 확정일자, 이제 클릭 한 번으로 끝! 전월세 신고제 확정일자 자동 부여, 매우

번거로운 확정일자, 이제 클릭 한 번으로 끝! 전월세 신고제 확정일자 자동 부여, 매우 쉬운 방법 A to Z

1. 전월세 신고제 개요 및 확정일자 자동 부여의 중요성

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전월세 신고제, 임대차 계약의 투명성을 높이다

주택 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 더욱 강화하기 위해 2021년 6월 1일부터 시행된 ‘주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)’는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약의 주요 내용을 관할 지자체에 의무적으로 신고하도록 한 제도입니다. 이 제도의 핵심적인 혜택 중 하나가 바로 확정일자 자동 부여 기능입니다. 기존에는 임차인이 임대차 계약 후 별도로 주민센터를 방문하거나 온라인 등기소를 통해 확정일자를 신청해야 했지만, 이제 전월세 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여되어 임차인의 보증금 보호 절차가 획기적으로 간소화되었습니다.

확정일자 자동 부여, 왜 중요한가?

확정일자는 주택 임대차 계약이 특정 날짜에 존재했음을 국가 기관이 공식적으로 인정한 날짜를 의미합니다. 임차인은 확정일자와 함께 전입신고를 마칠 경우, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권은 임차 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다. 전월세 신고만으로 확정일자가 자동 부여됨으로써, 임차인은 번거로운 절차 없이도 자신의 소중한 보증금을 보호할 수 있는 법적 지위를 손쉽게 확보할 수 있게 된 것입니다.

2. 신고 대상 계약 및 필수 확인 사항

어떤 계약을 신고해야 하는가?

전월세 신고제는 모든 주택 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 신고 대상은 「주택임대차보호법」상 주택에 해당하는 경우이며, 보증금 또는 월차임의 기준 금액을 초과하는 계약에 해당합니다. 구체적으로는 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 신규, 갱신(임대료 변동이 있는 경우) 계약이 신고 대상입니다. 단, 묵시적 갱신이나 임대료 변동 없는 계약 갱신은 신고 대상에서 제외됩니다. 또한, 신고 대상 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역(군 지역 제외)입니다.

확정일자 자동 부여를 위한 필수 확인 사항

확정일자 자동 부여 혜택을 받기 위해서는 온라인 또는 방문 신고 시 반드시 임대차 계약서를 제출해야 합니다. 계약서에는 임대인 및 임차인의 인적 사항, 임대 목적물 소재지, 임대 면적, 보증금, 월차임, 계약 체결일, 계약 기간 등의 주요 내용이 정확하게 기재되어 있어야 합니다. 계약서를 제출하지 않고 신고하는 경우에는 확정일자가 자동으로 부여되지 않으므로, 이 점을 반드시 유의해야 합니다. 확정일자가 자동 부여되는 것은 신고 관청에서 임대차 계약 신고와 확정일자 부여를 통합하여 처리하기 때문에 가능합니다.

3. ‘확정일자 자동 부여’ 매우 쉬운 온라인 신고 절차

온라인 신고: 가장 빠르고 간편한 방법

전월세 신고는 주택 소재지 관할 시·군·구청이나 읍·면·동 주민센터를 방문하여 할 수도 있지만, 확정일자 자동 부여를 위한 가장 쉽고 빠른 방법은 ‘주택 임대차 계약 신고 시스템’을 통한 온라인 신고입니다.

1. 시스템 접속: ‘주택 임대차 계약 신고 시스템'(rtms.molit.go.kr)에 접속합니다.
2. 간편 인증: 네이버 인증, 카카오톡 인증 등 간편 인증을 통해 본인 확인을 진행합니다.
3. 신고서 작성: 임대차 계약 정보를 입력합니다. 임대인과 임차인의 인적 사항, 주택의 소재지, 계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간 등)을 정확하게 기재합니다.
4. 계약서 첨부: 확정일자 자동 부여를 위해 반드시 임대차 계약서 파일(스캔 또는 촬영 이미지)을 첨부합니다. 계약서가 첨부되면 확정일자 부여 신청을 별도로 할 필요가 없다는 안내 문구를 확인할 수 있습니다.
5. 제출 및 공동 신고: 임대인과 임차인 중 1인만 신고를 진행(계약서 첨부 시)하면 공동 신고로 간주됩니다. 신고를 완료하면 상대방에게 알림이 가며, 상대방은 시스템에 접속하여 본인 확인 절차를 거쳐야 최종적으로 신고가 수리됩니다.
6. 신고필증 발급: 신고가 완료되면 ‘주택 임대차 계약 신고필증’이 발급됩니다. 이 신고필증 상단에 확정일자 번호가 기재되어 있습니다.

신고 주체 및 주의점

신고는 원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하지만, 계약서를 제출하는 경우에는 임대인 또는 임차인 중 한 쪽만 신고해도 공동 신고로 간주됩니다. 또한, 공인중개사가 거래를 중개한 경우 공인중개사가 위임받아 신고를 대행할 수도 있습니다. 온라인으로 신고할 경우 24시간 언제든지 신고가 가능하며, 확정일자 수수료(600원)도 면제되는 장점이 있습니다.

4. 신고 완료 후 확정일자 확인 방법

신고필증에서 확정일자 번호 확인

온라인 신고를 통해 계약이 최종적으로 수리되면, 신고 관청에서 주택 임대차 계약 신고필증을 발급해 줍니다. 이 신고필증은 PDF 파일 형태로 다운로드하거나 출력할 수 있으며, 필증 상단에 ‘확정일자 부여’ 및 ‘확정일자 번호’가 명확하게 기재되어 있습니다. 즉, 이 신고필증 자체가 확정일자가 부여되었음을 증명하는 공식 문서의 역할을 하게 됩니다. 별도로 법원 등기소 등을 통해 확정일자 발급 여부를 확인하는 절차를 거칠 필요가 없습니다.

추가적인 확인 방법: 확정일자 정보 제공 요청

만약 신고필증을 분실했거나 추가적인 확인이 필요한 경우, 주택 임대차 계약 신고 시스템이나 관할 주민센터를 통해 확정일자 정보를 요청하여 확인할 수 있습니다. 중요한 것은, 전월세 신고를 통해 부여된 확정일자는 기존의 확정일자와 동일하게 법적인 효력을 가지며 임차인의 우선변제권을 보장한다는 사실입니다.

5. 꼭 알아야 할 유의 사항: 신고 기한과 우선변제권

30일 이내 신고 의무 준수

전월세 신고제의 가장 중요한 의무는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고를 완료하는 것입니다. 이 기한을 지키지 않거나 거짓으로 신고할 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료 부과를 피하기 위해서뿐만 아니라, 임차인의 권리 보호를 위해서도 기한 내 신고는 필수적입니다.

확정일자 자동 부여 시점과 우선변제권 발생 시점

전월세 신고를 통해 확정일자가 자동으로 부여되더라도, 우선변제권의 효력은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 예를 들어, 10월 1일에 계약하고 전월세 신고를 통해 확정일자를 자동 부여받았으며, 같은 날 전입신고를 마쳤다면, 우선변제권은 10월 2일 0시부터 발생하게 됩니다.

따라서 임차인은 전월세 신고를 통해 확정일자를 받은 후, 입주와 동시에 반드시 전입신고까지 완료해야 보증금 보호를 위한 법적 요건을 완벽하게 갖출 수 있습니다. 전입신고는 관할 주민센터 또는 정부24 홈페이지를 통해 쉽게 할 수 있습니다. 계약서 첨부 한 번으로 확정일자를 자동으로 받을 수 있게 된 이 편리한 제도를 적극 활용하여 소중한 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.